פרויקט מתחם ראשונים – ראשון לציון: רובע המטרו החדש שישנה את מזרח העיר

מה הופך את מזרח ראשל״צ לחמה כל כך עכשיו

ראשון לציון היא כבר שנים עיר מובילה בגוש דן. חינוך איכותי, פארקים, מרכזי קניות וקרבה יוצאת דופן לצירי תנועה ארציים הפכו אותה למוקד משיכה למשפחות ולצעירים. באקלים הזה, פרויקט מתחם ראשונים צובר עניין ציבורי וכלכלי. מדובר ברובע עירוני חדש שמתוכנן לקום מעל ולצד מתחם הדיפו של קו המטרו M1, בסמיכות לתחנת רכבת ישראל ולקניון ראשונים. החזון: שכונה פעילה סביב השעון, המשלבת אלפי דירות, תעסוקה, מסחר ושדרוג משמעותי של המרחב הציבורי. עבור ראשל״צ זו הזדמנות אסטרטגית לעגן את מזרח העיר כמוקד מגורים ועבודה ברמה מטרופולינית.

מה זה בכלל דיפו ולמה בונים סביבו רובע

דיפו הוא הלב התפעולי של קו מטרו – מקום לאחסון, בדיקה ותחזוקת רכבות. המודל התכנוני החדש אינו מסתפק במחסן רכבות סגור, אלא מנצל את הקרקע היקרה בעיר כדי להצמיח מעליו ומסביבו רקמה עירונית. המשמעות בשטח: קירוי חלקי או מלא של מסילות שירות, שבילי הולכי רגל ואופניים רציפים, חזיתות מסחר פעילות וקישוריות בטוחה ונוחה בין אזורי מגורים, קניון, תחנת רכבת ושכונות סמוכות. כך הופך מתקן תפעולי הכרחי למנוע פיתוח עירוני.

איפה זה קורה ומה מתוכנן לקום

המתחם ממוקם בצמוד לתחנת רכבת ישראל ראשונים ומול הקניון, במרחק דקות מצירי 431, 6, 4 ו־20. החיבוריות התחבורתית הזו היא יתרון מובהק לתושבים ולעסקים. לפי המסמכים התכנוניים שהוצגו לציבור, התוכנית כוללת:

• כ־2,700 יחידות דיור בתמהיל מגוון – מבנייה מרקמית ועד מגדלים.
• כ־280 אלף מ״ר תעסוקה – משרדים ומרחבי עבודה גמישים.
• כ־17 אלף מ״ר מסחר – חזיתות פעילות בקומת הקרקע, סמוך לצירי תנועה הולכי רגל.
• כ־55 דונם שטחים פתוחים – פארק ליניארי וכיכר עירונית מרכזית.
• גשר להולכי רגל שיחבר בין הרובע המתוכנן לפארק האירוס הסמוך.

הדגש הוא על עירוב שימושים: ביום תעסוקה ושרותים, בשעות הערב פנאי ובילוי, ובכל הזמנים קומת קרקע פעילה שמייצרת ביטחון עירוני ותנועה כלכלית.

וודאות תכנונית ובעלות פרטית – מה המשמעות למשק הבית המקומי

אחת מנקודות החוזק של הפרויקט היא הוודאות התכנונית ההולכת ומתבהרת. מדובר בתוכנית רחבת היקף שמהווה בסיס להכנת תוכניות מפורטות מכוחן יונפקו היתרי בנייה. בנוסף, הקרקע המתוכננת לשיווק מוצגת כבעלות פרטית בטאבו. לבעלות פרטית יש שתי משמעויות מעשיות: אפשרות גמישה יותר לתזמון המימוש והיכולת לשותפות או מכירה בכל שלב, בכפוף להתקדמות התכנון. עבור משפחות, זה מתבטא באופק דיור מגוון יותר; עבור בעלי עסקים, זה מתבטא בביקושים לשטחי תעסוקה ומסחר בשכונה שמחוברת ישירות למערכת מטרופולינית.

מה זה אומר לתושבים: תחבורה, שטחים פתוחים ושדרוג חוויית היום־יום

השלמת הרובע תספק לתושבי האזור תוספת משמעותית של שבילי אופניים, מדרכות רחבות ועצים מצלים. קישוריות בטוחה לתחנת הרכבת, למפעלים ולמוקדי המסחר תחזק תנועת הולכי רגל ותצמצם תלות ברכב פרטי. הכיכר העירונית המתוכננת תשמש מוקד קהילתי לאירועים, שווקים ומפגשים. לצד היתרונות, חשוב לנהל נכון את שלב הביצוע: הכוונת תנועה חכמה, מענה לנושא רעש בסביבת תשתיות ותיאום עם עסקים קיימים. כאשר כל אלה מטופלים מראש בתכנון ובחוזי הפיתוח, האיזון בין בנייה אינטנסיבית לאיכות חיים הופך אפשרי.

מדריך קצר למשקיע המקומי: איך ניגשים לעסקת קרקע סביב פרויקט מטרו

מי ששוקל חשיפה להשבחת קרקע במתחם צריך לגשת לתהליך באופן מקצועי ומסודר:

• בדיקת הייעוד והסטטוס התכנוני של החלקה במסמכים העדכניים.
• אימות רישום בעלות או חכירה והיסטוריית הערות ושעבודים בנסח עדכני.
• בחינת גישה סטטוטורית – האם קיימת דרך רשומה או דרישה לתיאום תשתיות.
• אומדן היטלי השבחה ופיתוח כבר בשלב הכדאיות, לא רק ב”סוף הדרך”.
• בניית שלושה תרחישי זמן – שמרני, בסיסי ואופטימי – והבנת רגישות השווי לדחייה.

בדיוק בנקודה הזו עולה גם הצורך להבין את מסגרת המדיניות הרחבה: סביב מתחמי מטרו פועלת מסגרת התכנון הארצית. מי שרוצה לקרוא סקירה פשוטה ומרוכזת יוכל להיעזר בעמוד מידע ממוקד תחת העוגן תמ״א 70א׳.

שאלות ששווה לשאול לפני חתימה

• מה בדיוק זכויות הבנייה הצפויות במגרש שלי לפי התוכנית המפורטת ולא רק לפי מסמך מסגרת.
• היכן עובר הגבול שבין שטח ציבורי לתחזוקה לבין מגרשים לבנייה פרטית.
• אילו תנאים צריכים להתקיים כדי לקבל היתר בפועל – למשל קירוי, חיבוריות תחבורתית או עבודות ניקוז.
• מהו לוח הזמנים הריאלי להפקדה, לתוקף ולהיתרים באזור המגרש.
• כיצד בנוי מנגנון האיזון וההקצאה באיחוד וחלוקה והאם הוא הוגן לבעלי החלקות הקטנות.

היבט פיננסי: תשואה לעומת זמן וכסף

השקעה בקרקע סביב רובע מטרו היא בדרך כלל השקעה לטווח בינוני. השבחת הערך אינה נוצרת ביום אחד. היא מתקדמת באבני דרך: הפקדה, תוקף, איחוד וחלוקה, היתר. במקביל, סביבת ריבית גבוהה יחסית מחייבת מרווח ביטחון במחיר הכניסה וציפייה עניינית לטווחי זמן. היתרון מבחינת משק בית או משקיע מתוחכם הוא פוטנציאל תשואה שאינו תלוי בשכר דירה שוטף, אלא באירועים תכנוניים ברורים. לשם העמקה כללית בהיבטי בדיקה והיערכות פיננסית, אפשר לעיין גם במדריך קרקע להשקעה.

שורה תחתונה: רובע מטרו חדש בלב ראשון לציון

מתחם ראשונים מרכיב פאזל נדל״ני מובהק: תחבורה מתקדמת, עירוב שימושים, שטחים פתוחים וחיבור שוטף בין קהילה, מסחר ותעסוקה. עבור תושבי העיר, זהו שיפור רמת השירותים והמרחב הציבורי. עבור עסקים ומשקיעים, זו אפשרות להשתלב מוקדם בגל פיתוח שעתיד להשפיע על מפת המגורים והתעסוקה של מזרח ראשל״צ לשנים קדימה.

פסקה שיווקית – ליווי מקצועי עד ההשבחה

א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל״ן מלווה פרויקטים סביב מוקדי תחבורה ותכנון מתקדם ומתמחה בזיהוי חלקות בעלות פוטנציאל השבחה אמיתי. הליווי כולל בדיקות סטטוטוריות מלאות, שמאות ייעודית, תיאום משפטי ושקיפות מלאה לגבי לוחות זמנים והיטלים. המטרה פשוטה: להנגיש למשקיע הפרטי את המגרש הנכון, בזמן הנכון, ובמחיר שנשען על נתונים ולא על הבטחות.

א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן
סוקולוב 46 הוד השרון, 4528475
טלפון: 09-978-4051
abmoreno.co.il