נת"צ ושבילי אופניים: מה משפיע על ביקוש לדירות בפרויקטים חדשים בתל אביב?

מי שגר בתל אביב לא צריך מחקרים כדי להבין את גודל הבעיה: עומסי תנועה, מצוקת חניה, וזמן רב שנדרש כדי להגיע ממקום למקום גם אם מדובר במרחק קצר. גם נסיעה של שלושה קילומטרים ברכב בתוך תל אביב יכולה לקחת ארבעים דקות - זה כמובן אם לא וויתרתם על הרעיון כבר מראש. בשנים האחרונות, המציאות התחבורתית בעיר דוחפת יותר ויותר תושבים לחפש מגורים שמאפשרים להתנייד ביעילות וממוקמים סמוך לתחנת אוטובוס ורכבת קלה, קרוב לשבילי אופניים מרכזיים או לחלופין - מחוץ למרכז העיר הצפוף מבחינה תחבורתית.

היכן שהאפשרויות הללו קיימות - נוצר גם ביקוש לדירות. שיקול שהיה פעם "תוספת נחמדה" הפך היום לדרישת בסיס בבחירת מקום המגורים, ומשפחות צעירות ואנשי הייטק מחפשים מגורים שיחסכו להם בעיקר זמן על הכביש.

מתשתיות תחבורה - לערך נדל"ני

מדיניות התחבורה של עיריית תל אביב, בשילוב עם תכניות תחבורתיות ממשלתיות, מובילה בשנים האחרונות לשינוי של ממש במרחב העירוני. שבילי אופניים נפרסים כמעט בכל שכונה, נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צים) מקבלים עדיפות על חשבון נתיבי רכב פרטי, והרכבת הקלה - שכבר פועלת במרכז ובדרום העיר - משנה הלכה למעשה את הרגלי ההתניידות של תושבים.

אבל זה רק חלק מהמהפכה התחבורתית. רשת המטרו של גוש דן, המתוכננת להיבנות ולהיפתח בהדרגה בעשור הקרוב, צפויה לחבר בין כל חלקי תל אביב והמרכז - ולהפוך את התחבורה הציבורית ליעילה, זמינה ורלוונטית יותר מתמיד. תכנון הפיתוח העירוני כבר לא עוסק רק בבנייה לגובה או בהגדלת היצע הדיור - אלא מתמקד גם בשיפור יכולת ההתניידות בתוך העיר: הליכה ברגל בשבילים מוצלים, מעבר נוח ויעיל בין אמצעי תחבורה, וגישה מהירה ממקום המגורים אל מוקדי הפעילות בעיר באמצעות שבילי אופניים.

לפי נתוני הלמ"ס ומשרד התחבורה, דירות הממוקמות במרחק של עד 500 מטר מתחנת רכבת קלה פעילה או קו מטרו מתוכנן צפויות ליהנות מעליית ערך של כ־8%-12% בטווח של עשור - נתון שמעיד על הקשר הישיר בין תחבורה חכמה לבין ביקוש למגורים.

המרכז החדש של תל אביב: פוטנציאל השקעה משתלם

לאורך השנים, מרכז תל אביב היה יעד כמעט מובן מאליו למגורים והשקעה בשל ביקוש גבוה ויציב - אך המציאות התחבורתית החדשה משנה את כללי המשחק. שכונות שנחשבו בעבר כפריפריה עירונית צוברות כיום תאוצה, בעיקר בזכות קרבה לתחנות רכבת קלה, תשתיות מטרו עתידיות ונתיבי תחבורה ציבורית יעילים.

היתרון באזורים אלה כפול. ראשית, הצפיפות נמוכה יותר ואפשרויות ההתניידות גמישות יותר - כולל אפשרות להתנייד עם רכב בקלות רבה יותר. בנוסף, החיבור ההולך ומשתפר לתחבורה ציבורית הופך את האזורים הללו לאטרקטיביים ומבוקשים יותר, שכן הוא מייעל את היכולת להגיע בקלות למרכז תל אביב.

מבחינת השקעה, מדובר בנקודת זמן חכמה להיכנס למשחק: ערך הדירות באזורים הצמודים לצירי תחבורה פעילים - או כאלה שנמצאים בתכנון מתקדם - צפוי לעלות עם השנים, לא רק בזכות הנגישות אלא גם בגלל שינוי תדמיתי ותכנוני של כלל המרחב כחלק מפרויקטים שונים של התחדשות עירונית. לכן, רכישה בפרויקט חדש הממוקם במרחק הליכה מתשתיות כאלה עשויה לשלב בין מחיר רכישה סביר לבין פוטנציאל השבחה מובהק בטווח הבינוני-ארוך.

תכנון אורבני חכם וקרבה לתחבורה ציבורית

ההבנה שתחבורה ציבורית היא לא תוספת אלא חלק בלתי נפרד מאיכות החיים העירונית - משנה גם את האופן שבו פרויקטים חדשים בתל אביב מתוכננים מהיסוד. יזמים שמזהים את המגמה הזו - פועלים בהתאם: כבר בשלב התכנון הראשוני, נלקחים בחשבון מיקומי תחנות קיימות ומתוכננות, נגישות לצירי תחבורה מרכזיים, ואף אפשרויות להליכה נוחה או רכיבה על אופניים אל מוקדים מרכזיים.

כך למשל, בפרויקט שלה בשכונת קריית שלום, אקרו נדל"ן מתכננת את מתחם המגורים כך שיהיה מבוסס בין היתר על ניצול חכם של קרבה לקו עתידי של הרכבת הקלה ולממשקי תחבורה נוספים, לצד פיתוח מרחבים ציבוריים וקהילתיים. מדובר באזור שבעבר לא נחשב ליעד עם ביקוש גבוה למגורים או להשקעה - אך כיום הוא כבר מתחיל למשוך קהל מגוון של תושבים שמחפשים לשלב בין איכות חיים שקטה לבין חיבור תחבורתי חכם, והביקוש לדירות באזור עולה.

גם בפרויקט GO YAFO TEL AVIV אשר ממוקם בשכונת יפו ג', אקרו נדל"ן מיישמת גישה דומה: הקרבה של הפרויקט אל הקו האדום של הרכבת הקלה - שפועל כבר כיום - מאפשרת לדיירים גישה ישירה ומהירה למוקדי תעסוקה, בילוי וחינוך ברחבי העיר. התכנון משלב בין מגורים, מסחר ופיתוח תשתיות הולכי רגל ואופניים. המיקום האסטרטגי, הקרבה לתחבורה הציבורית והחיבור לשירותים עירוניים מרכזיים תורמים לביקוש הגבוה בשכונה, ומחזקים את הפוטנציאל להשבחת ערך הנכסים בטווח הארוך.

איפה כדאי לקנות דירה בתל אביב?

לפני שרוכשים דירה בפרויקט חדש בתל אביב, חשוב לא להסתפק רק בבחינה מעמיקה של מה שקיים בשטח היום - אלא לבדוק גם מה צפוי לקרות באזור בשנים הקרובות. אחת הדרכים לעשות זאת היא לעיין במפות התחבורה העתידית באתרי העירייה, כמו גם באתרי נת"ע ומשרד התחבורה, ולבחון היכן עתידים לעבור קווי המטרו, נתיבי תחבורה ציבורית מרכזיים ושבילי אופניים. כדאי לוודא שהפרויקט ממוקם במרחק הליכה קצר מתחנה פעילה או מתוכננת, ושנגישות תחבורתית שולבה כבר בתכנון האדריכלי של המתחם. גם אם תחנת הרכבת הקלה או המטרו תיפתח רק בעוד כמה שנים - השוק כבר מגיב אליה היום. לכן, השקעה חכמה מתבצעת לא רק על סמך ההווה, אלא מתוך הבנה של מהלך ההתפתחות העתידי של העיר.

בשורה התחתונה, כבר לא צריך לגור בלב תל אביב כדי ליהנות מכל מה שיש לה להציע. פרויקט נדל"ן שנמצא במרחק הליכה מתחבורה ציבורית טובה - בין אם זה נת"צ, רכבת קלה, שבילי אופניים או אפילו מטרו עתידי - מציע יתרון משמעותי עבור רוכשי הדירות ומביא לעלייה בביקוש. זה בדיוק הזמן לשקול קניית דירה בפרויקטים אלה, וליהנות מפוטנציאל השבחה עתידי.