הקומבינות בדרך לווילה בנחלת

רוצים להשתתף במכרז על מגרשים בנחלת יהודה? אם לא הצטרפתם לקבוצת רכישה, כדאי שתוותרו. על פי עדויות, הקבוצות מתאמות מחירים ומגבילות מגרשים - וההצעות הפרטיות נדחקות החוצה.

רוצים לרכוש מגרש לבנייה עצמית בראשון לציון? אלמלא חברתם לאחת מקבוצות הרכישה המתמודדות במכרז מינהל מקרקעי ישראל - הסיכויים שלכם לזכות נמוכים.

בחודש שעבר פרסם המינהל מכרזים למכירת 115 מגרשים המיועדים לבניית 226 קוטג'ים בשכונה המבוקשת נחלת יהודה - מתוכם 45 מגרשים במרכז השכונה ו-70 מגרשים בחלקה הדרומי. המכרז, שיינעל ב-31 בינואר, פתוח לציבור הרחב ואמור להיות שוויוני לכל אדם פרטי המעוניין לבנות בית צמוד קרקע או קוטג' דו-משפחתי, כשהסייג היחיד הוא שניתן להגיש הצעה לשני מגרשים, אך לזכות במגרש אחד בלבד.

עם פרסום המכרז, לפני כשלושה שבועות, החלה פעילות מסיבית של מארגני קבוצות רכישה להתמודדות על המגרשים ולהקמת קוטג'ים במתחם. מודעות של מתווכים ומארגנים, הקוראות למעוניינים להצטרף, פורסמו במקומונים ונתלו ברחבי העיר.

"בשלב הראשון אנחנו גובים ‭1,250‬ שקל: 250 שקל עבור חוברת המכרז ועוד ‭1,000‬ שקל על ארגון והוצאות נוספות", מסביר אחד ממארגני הקבוצות, שצבר לטענתו כבר למעלה מ-150 פניות. "אם זכית במכרז, מתארגנת הקבוצה לבנייה משותפת ומקבלת הצעות מקבלנים, תוך ניצול היתרון שבקבוצה והידע המקצועי שלנו, וזה מוזיל את מחיר הבית באופן משמעותי. נוסף לכך, אנחנו גובים ‭2%‬ מעלות הבנייה על ניהול הפרויקט אחרי הזכייה במכרז".

פעילות קבוצות הרכישה היא חוקית לחלוטין, שכן בתיבת המכרזים יימצאו הצעות מטעם אנשים פרטיים ולא מטעם גוף כזה או אחר. היתרון הברור של קבוצות הרכישה הוא ההוזלה בעלויות הבנייה - המאפשרת לרוכשים להציע הצעות מחיר גבוהות יותר על המגרש משל האזרח הבודד.

אך לא די בכך: תשלום מראש למתווך או למארגן קבוצות במכרז המיועד לבודדים הוא בעייתי, אבל חציית הקו האדום הזה ממשיכה גם למחוזות בלתי חוקיים בעליל אצל חלק מהמארגנים. למשל, הקבוצה יכולה לתאם מראש את גובה הצעות חבריה, כך שכל חבר יקבל עדיפות יחסית לזכות במגרש שבחר. תיאום כזה מהווה עבירה חמורה, אף שאינו מבטיח זכייה בטוחה או חסינות מפני הצעות חיצוניות.

ח', תושב העיר, התעניין ברכישת מגרש במכרז ופנה לאחד ממארגני הקבוצה. "שאלתי אותו מה היתרון שלי אם אני ניגש למכרז באמצעותם", סיפר למעריב עסקים, "והוא אמר לי: 'אם לא תיגש באמצעות הקבוצה - הסיכויים שלך לזכות נמוכים בהרבה'.‬ כששאלתי אותו איך זה עובד, הוא אמר שיושבים עם השרטוטים, בוחרים את המגרש וקובעים את גובה ההצעה. אחרי שנבחר המגרש, הוא מתחייב שאף אחד אחר מחברי הקבוצה לא יתמודד על המגרש. הוא אמר שהוא לא יכול להבטיח ב-‭,100%‬ אבל הסיכויים שלי לזכות הם ‭80%‬ לפחות, ואם זכיתי - אני אמור לשלם לו עמלה של ‭1.5%‬ מגובה ההצעה".‬

חיסכון של חצי מיליון שקל

במקרים אלה של הגבלת המגרשים למתמודדים מסוימים ותיאום גובה ההצעה, מדובר בהטיית מכרז, שכן היא פוגעת בעקרון המכרז שלפיו ההצעה הגבוהה ביותר זוכה. הטיה זו פוגעת ללא ספק במתמודדים אחרים.

"לאחרונה יש יותר ויותר התארגנויות כאלה",‬ טוען מתווך ותיק בעיר שמכיר את נושא הקבוצות, "והמינהל מפספס כאן: במקום שהמכרז יהיה שוויוני באופן מלא - הוא נסגר על ידי הקבוצות. המתווך מודה כי עקרונית מדובר בפעילות חוקית, שכן לכל אחד יש אפשרות להגיש הצעה לרכישת מגרש, אך "העניין הוא שלקבוצה יש יתרון מובהק כבר בהצעות המחיר הראשוניות - והמוצר הסופי יוצא זול יותר".

שכונת נחלת יהודה במרכז העיר היא כיום אחד המקומות המבוקשים בראשון לציון, וכן המקום היחיד שבו מתבצעות בנייה צמודת קרקע ובנייה רוויה על בסיס תוכנית בניין עיר המאפשרת בנייה של כ-‭2,000‬ יחידות

דיור. גם הנגישות הגבוהה של השכונה לצירי התנועה של גשר ראשון לציון והירידה הקצרה לכביש ‭,4‬ מהוות יתרון ביחס לשכונות המערביות של העיר.

מחירי המינימום שהעניק המינהל למגרשים נעים בטווח של כ-800 אלף שקל למגרש בשטחים של 550־600 מ"ר ועד ‭1.5‬ מיליון שקל למגרשים של כ-920 מ"ר (לא כולל עלויות פיתוח של 380 אלף שקל).‬ על כל מגרש ניתן לבנות שתי יחידות דיור, כלומר קוטג' דו-משפחתי.

מחיר דירת חמישה חדרים בנחלת יהודה עומד כיום על ‭1.7‬־‭1.8‬ מיליון שקל, ומחיר קוטג' בן 160 מ"ר עומד כבר על ‭2.6‬־‭2.7‬ מיליון שקל. "הבנייה בקבוצה מאפשרת, להערכתי, לבנות קוטג' חדש במחיר של ‭2.2‬־‭2.3‬ מיליון שקל - זה יתרון כלכלי עצום",‬ מוסיף המתווך.

"הפקנו לקחים"

במינהל מקרקעי ישראל מסבירים כי אין להם יכולת להתחקות אחר התארגנות מקדימה למכרז או לשליטה בגובה ההצעות, שכן בסופו של התהליך הזוכים הם אנשים פרטיים שעמדו בקריטריונים שקבע המכרז. למרות זאת, מבהירים במינהל כי אם אכן קיים תיאום של גובה הצעות מראש - מדובר בעבירה חמורה על החוק.

"כחלק מהפקת הלקחים שלנו, לא איפשרנו במכרז הנוכחי למתמודדים לגשת ליותר ממגרש אחד",‬ אמר למעריב עסקים מנכ"ל המינהל ירון ביבי. "אין לנו בעיה אם הרוכשים נהנים ממחירי דירות זולים יותר, גם אם זה במסגרת קבוצה, כל עוד זה באופן חוקי. לגבי קבוצות הרכישה באופן כללי משרד השיכון אמור לבחון את הנושא, ואם צריך - לקבוע שינויים, בעיקר בנושא הרגולציה".‬

קרדיט: עידו אפרתי NRG