ראשל"צ: שוק רגוע באיזור תחרותי

ראשון לציון ממשיכה לרשום עליות מתונות במחירים יחסית למקומות אחרים. בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בעיר ב-10%-15%. נכון, לא מדובר בעליות זניחות, אך מצד שני, מחירי הדירות בנס ציונה כבר עקפו במקרים רבים את מחירי הדירות בראשון לציון.

התנהגות השוק המתונה שאיפיינה את ראשון לציון בשנים האחרונות - לאחר עליות מחירים חדות מאוד שנרשמו בשנים שלפני כן כשהמערב החדש של העיר נחשב לכוכב נדל"ני - נובעת בעיקר מהתחרות הקשה בסביבה. התעוררות שוקי הנדל"ן במקומות כמו רחובות, באר יעקב, נס ציונה ואף מודיעין, הביאה לירידה בביקושים לעיר.

כמו כן, יש לציין את התיישנות הדירות בחלק גדול מהשכונות הוותיקות בעיר, שהופכת אותן ללא אטרקטיביות בתנאי השוק הנוכחיים. מבחינה זו, ראשון לציון דומה מאוד לחיפה, שאף בה התיישנו דירות בשכונות ותיקות, והביקושים פוסחים עליהן.

כמו במקומות אחרים בישראל, השוק המקומי, שרגש במהלך המחצית השנייה של 2009, נרגע במידה ניכרת במהלך החודשים האחרונים. הרגיעה באה לידי ביטוי בעצירה כמעט מוחלטת בעליות המחירים ובמספר העסקות שנרשמות. "הקונים יושבים על הגדר וממתינים לירידות, אבל הן לא מגיעות", אומרים המתווכים.

מחירי דירות 3 חדרים בשכונה היוקרתית בעיר, חתני פרס נובל, מגיעים ל-1.25-1.4 מיליון שקל ומחיריהן של דירות 4 חדרים באותה שכונה מגיעים ל-1.55-1.7 מיליון שקל. בשכונות המערב הוותיקות יותר - אברמוביץ, כצנלסון ורמז - מחירי דירות של 3 חדרים מגיעים ל-850 אלף שקל עד מיליון שקל ומחיריהן של דירות 4 חדרים מגיעים ל-900 אלף שקל עד 1.3 מיליון שקל. טווח המחירים הגדול בשכונות אלה נובע במידה רבה מהימצאה או העדרה של מעלית בבניין.

דירות 3 חדרים במרכז העיר נמכרות ב-800-950 אלף שקל ואילו דירות 4 חדרים נמכרות ב-1-1.1 מיליון שקל. דירות בשכונות הזולות שבמזרח - רמב"ם ואלקלעי - מקבלות מחירים של 750-900 אלף שקל על דירות 3 חדרים ו-1-1.1 מיליון שקל על דירות 4 חדרים. דירות 4 חדרים חדשות בנחלת יהודה נמכרות במחירים גבוהים של 1.4-1.55 מיליון שקל, ואולי זו הסיבה לכך שהמכירות בשכונה זו מתנהלות באיטיות יחסית.

הבנייה החדשה בעיר אינה רבה, והיא מתרכזת במזרח העיר. למעט נחלת יהודה, יש לציין את מתחם צוריאל שמוקם באזור באר יעקב, את מתחם בית העלמין שבו יוקמו מאות דירות ואת מתחם כלניות הקטן יותר, שבו יוקמו כ-150 דירות.

סימן שאלה כבד תלוי מעל סוגיית השיפוץ והשדרוג של דירות ישנות בעיר, במיוחד לאחר שראש העירייה הנוכחי, דב צור, ביטל פרויקטים של פינוי-בינוי שאותם עודד קודמו בתפקיד, מאיר ניצן. כאמור, רוכשי הדירות של 2010 אינם מוכנים להסתפק בדירות בנות 30 שנה, שלא שופצו מאז והאופציה היחידה שנותרה לשדרוגם היא תמ"א 38.

גורמי האצה

* היצע נמוך של דירות ברמה גבוהה * בנייה חדשה בהיקפים קטנים * עלייה בביקוש למגורים בעיר * עליות מחירים משמעותיות בשווקים מתחרים, כמו נס ציונה ומודיעין

גורמי בלימה

* רמות מחירים גבוהות * תחרות קשה מצד יישובים שכנים * דירות מיושנות רבות

תחזית TheMarker:

* עליות מחירים קלות מאוד בנכסים מבוקשים; קיפאון בביקושים ואולי אף ירידות בשוק לדירות ישנות
 
קרדיט: אריק מירובסקי, רנית נחום-הלוי ושלומית צור   TheMarker