שינוי משמעותי במתחם האלף בראשון לציון: 2,500 דירות נוספות במקום שטחי משרדים

תפנית נוספת בתכנון אחד הפרויקטים הגדולים והמשמעותיים בראשון לציון: עיריית ראשון לציון מקדמת הרחבה של מדיניות הבנייה במתחם האלף, שתאפשר להסב חלק משטחי התעסוקה והמשרדים המתוכננים לטובת בניית אלפי דירות חדשות.

על פי התוכנית המעודכנת, שהובאה לדיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ניתן יהיה להמיר עד 30% משטחי התעסוקה שטרם מומשו במתחם, לטובת תוספת של עד 2,500 יחידות דיור.

מדובר בהרחבת המדיניות שקודמה בשנה שעברה, אז הוצע לאפשר המרה של עד 25% משטחי התעסוקה הלא ממומשים, בהיקף של כ־2,000 יחידות דיור.

רק שליש משטחי התעסוקה מומשו

מתחם האלף, המשתרע על שטח של כ־1,500 דונם במערב ראשון לציון, תוכנן כאחד ממוקדי התעסוקה המרכזיים של גוש דן, עם שילוב של משרדים, חברות הייטק, מרכזים פיננסיים, מסחר, מוסדות מחקר, מקומות בילוי ומגורים.

בתכנון המקורי יועדו למתחם כ־1.5 מיליון מ”ר של שטחי תעסוקה, מתוך כוונה להפוך אותו למרכז עסקים משמעותי שימשוך חברות גדולות וייצור מקומות עבודה חדשים.

אלא שהמציאות בשטח מורכבת יותר. על פי הנתונים שהוצגו במסגרת קידום המדיניות החדשה, עד כה מומשו כחצי מיליון מ”ר בלבד מתוך שטחי התעסוקה המתוכננים – כשליש מהיקפם.

במקביל, כבר אושרו במתחם למעלה מ־7,200 יחידות דיור, והבנייה והפיתוח בו נמשכים.

הפער בין שטחי המשרדים שתוכננו לבין היקף המימוש בפועל עומד ברקע ההחלטה לבחון מחדש את תמהיל השימושים במתחם.

עוד 2,500 דירות בשלושה מתחמים

על פי ההצעה, תוספת יחידות הדיור לא תתבצע באופן חופשי בכל שטחי המתחם, אלא במסגרת שלוש תוכניות כוללות, שיקודמו בשלושה אזורי תכנון נפרדים.

התוכניות יאפשרו לשלב מגורים במגרשים שטרם נבנו ושיועדו במקור לתעסוקה ולמסחר.

אחד התנאים המרכזיים שנקבעו בהצעה הוא שמימוש זכויות המגורים יהיה מותנה גם במימוש שטחי התעסוקה באותו מתחם.

כך מבקשים בעירייה להבטיח שהתוספת למגורים לא תבוא על חשבון כלל שטחי התעסוקה, וכי המתחם ימשיך להתפתח כרובע משולב של מגורים, עסקים ומקומות עבודה.

למה העירייה לא ממהרת לוותר על המשרדים?

לצד הצורך בהגדלת היצע הדירות, בראשון לציון מתמודדים עם אתגר משמעותי: תושבים רבים נאלצים לצאת מדי יום לעבודה מחוץ לעיר.

הקמת מתחם האלף נועדה, בין היתר, לספק מענה לבעיה הזו באמצעות יצירת מוקד תעסוקה גדול בתחומי ראשון לציון.

לשטחי התעסוקה יש גם משמעות כלכלית לעירייה. בניגוד לדירות מגורים, הכרוכות בהוצאות ניכרות על חינוך, תשתיות ושירותים עירוניים, שטחי משרדים ומסחר מהווים מקור משמעותי להכנסות מארנונה עסקית.

לכן, המהלך החדש מנסה ליצור איזון בין הגדלת היצע המגורים לבין שמירה על הבסיס הכלכלי והתעסוקתי של העיר.

שינוי גישה לעומת העבר

המדיניות המוצעת משקפת גם שינוי בגישת העירייה להמרת שטחי תעסוקה למגורים.

בעבר התנגדה העירייה ליוזמות נקודתיות להסבת משרדים לדירות במתחם, בין היתר בטענה שהן עלולות לפגוע באיזון המתוכנן בין מקומות עבודה למגורים.

כעת, במקום לאפשר שינויים נקודתיים ביוזמת בעלי קרקע, מקדמת העירייה מסגרת תכנונית כוללת שתגדיר היכן ניתן להוסיף מגורים, באיזה היקף ובאילו תנאים.

מהנדסת העיר, גל גבריאל, המליצה על אימוץ העקרונות המעודכנים, שבמסגרתם תתאפשר תוספת של עד 2,500 דירות תוך שמירה על שילוב שימושים במתחם.

ומה המשמעות עבור תושבי ראשון לציון?

אם המהלך יאושר וימומש, הוא עשוי להגדיל את היצע הדירות במערב ראשון לציון ולהוסיף אלפי תושבים למתחם האלף, שנמצא ממילא בתנופת פיתוח משמעותית.

עם זאת, תוספת יחידות הדיור תחייב גם התאמה של תשתיות התחבורה, מוסדות החינוך, שטחי הציבור והשירותים העירוניים לאוכלוסייה הגדלה.

חשוב להדגיש כי מדובר בשלב זה בקידום מדיניות תכנונית ולא באישור בנייה סופי ל־2,500 דירות. מימוש התוספת יהיה כפוף להכנת תוכניות מפורטות, להליכי אישור ולתנאים שייקבעו בהמשך.

השאלה המרכזית שנותרה פתוחה היא האם השינוי המתוכנן יצליח להאיץ את פיתוח מתחם האלף, מבלי לפגוע בחזון המקורי להפוך אותו לאחד ממוקדי התעסוקה הגדולים בישראל.