דרמה במתחם האלף: בוטל היטל השבחה של כ־27 מיליון שקל - החלטה שעשויה להשפיע על עסקאות נדל"ן בכל הארץ

בעלי זכויות במגרש במתחם האלף בראשון לציון רשמו ניצחון משמעותי מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לאחר שוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז ביטלה דרישת היטל השבחה בסך של כ־27 מיליון שקל - כך מפרסם האתר הכלכלי ביזפורטל.

ההחלטה, שניתנה בחודש יוני 2026, אינה עוסקת רק במקרה הספציפי, אלא עשויה להפוך להלכה מנחה בעסקאות נדל"ן רבות, כאשר ועדת הערר קבעה כי ככלל, הסכם אופציה אמיתי אינו מהווה "מימוש זכויות" ואינו יוצר חבות בהיטל השבחה.

כך החל הסכסוך

באוקטובר 2023 חתמה קבוצת בעלי זכויות במתחם האלף על "הסכם אופציה" עם חברת פרשקובסקי. במסגרת ההסכם קיבלה החברה זכות בלעדית, ללא תמורה, להתקשר בעתיד בעסקת קומבינציה ולרכוש 47.5% מהזכויות במגרש.

להסכם צורפה טיוטה מפורטת של הסכם הקומבינציה, אך זו נחתמה בראשי תיבות בלבד, ועל פי ההסכם עצמו לא הייתה מחייבת עד למימוש האופציה בפועל.

הוועדה המקומית שינתה את עמדתה שלוש פעמים

בחודש יולי 2024 דרשה הוועדה המקומית מבעלי הקרקע לשלם יותר מ־53 מיליון שקל כהיטל השבחה.

כעבור כחודש הודיעה הוועדה כי הדרישה מבוטלת, לאחר שהובהר לה כי מדובר בהסכם אופציה בלבד, שאינו מהווה מימוש זכויות.

אלא שבינואר 2025 שינתה הוועדה המקומית את עמדתה פעם נוספת, והוציאה דרישת תשלום חדשה – הפעם על סכום של כ־27 מיליון שקל – בטענה שמדובר למעשה בעסקת מכר מוסווית.

"היזם שמר על חופש החלטה מלא"

בעלי הזכויות, שיוצגו על ידי עו"ד רונית אלפר, טענו כי מדובר באופציה אמיתית העומדת בכל תנאי החוק. לדבריהם, גם רשות מיסוי מקרקעין בחנה את העסקה והכירה בה כאופציה הפטורה ממס שבח וממס רכישה.

מנגד טענה הוועדה המקומית, באמצעות עו"ד יעקב ברכה, כי בפועל התנהל היזם כבעל הקרקע, לאחר ששכר אדריכלים, קידם תוכניות והגיש בקשה להיתר בנייה, ולכן מדובר למעשה במכר שהושלם כבר במועד החתימה.

ועדת הערר דחתה את עמדת העירייה

ועדת הערר לא קיבלה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה כי מכלול הראיות מלמד שמדובר באופציה אמיתית ולא במכר מוסווה.

בהחלטתה ציינה הוועדה כי היזם שמר לאורך כל הדרך על "חופש הכרעה כלכלי ומשפטי מלא ושלם", שכן היה רשאי להפסיק את הליכי התכנון בכל שלב, לא שילם כל תמורה עבור קבלת האופציה, ולא היה מחויב לממש אותה.

עוד העניקה הוועדה משקל משמעותי לעובדה שרשות מיסוי מקרקעין כבר בחנה את העסקה והכירה בה כאופציה פטורה.

בפסק הדין ציטטה ועדת הערר הלכה ותיקה של בית המשפט העליון, שלפיה:

"אין זה רצוי, כי חוזה ייחשב כחוזה שלם מההיבט החוזי, ואילו לצורך חוק מס שבח נראה בו חוזה בלתי שלם ולא מחייב."

בנוסף דחתה הוועדה טענות חדשות שהעלתה הוועדה המקומית רק במהלך הדיון, ובהן הטענה שלפיה כל הסכם אופציה צריך להיחשב כמכר מושלם.

משמעות רחבה לשוק הנדל"ן

בסיום החלטתה קבעה ועדת הערר באופן חד וברור:

"ככלל, הסכם אופציה לא מהווה 'מימוש זכויות' המקים חיוב בהיטל השבחה."

הערר התקבל פה אחד, דרישת התשלום בסך כ־27 מיליון שקל בוטלה במלואה, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון חויבה לשלם לבעלי הקרקע הוצאות משפט בסך 5,000 שקל בתוספת מע"מ.

להחלטה צפויה להיות השפעה משמעותית על עסקאות נדל"ן רבות ברחבי הארץ, שכן היא משרטטת קו ברור שלפיו ועדות מקומיות לא יוכלו, ככלל, לחייב בהיטל השבחה בעלי קרקע שחתמו על הסכמי אופציה אמיתיים, כל עוד אינם מהווים למעשה עסקאות מכר מוסוות.