מה עלה בגורלו של שכן סרבן שלא הסכים להחלטת 15 דיירים בבניין משותף לבצע עבודות במסגרת תמ"א 38? באחד מפסקי הדין הראשונים בעניין, שניתן על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בחולון דגנית קציר ברין, נדחו טענות הדייר הסרבן, שדרש למנוע את העבודות, ונסללה הדרך עבור הקבלן ויתר הדיירים לבצע את עבודות חיזוק המבנה ושיפוצו. המפקחת ביטלה, בין היתר, את טענות הנתבע בנוגע לזכויותיו על הגג ולפגיעה ברכושו.


על פי התביעה של הדיירים, שהוגשה באמצעות עו"ד גיל צבע ממשרד יצחק קירה, צבע ושות', ב-2007 נחתם הסכם בין היזם אדלר נכסים לבין 15 דיירים ברחוב גלוסקין 10 בראשון לציון. על פי התוכניות, היזם אמור היה לבצע שיפוץ וחיזוק של המבנה, בניית מרפסות שמש, התקנת מעליות ושדרוגים נוספים - ללא השתתפות כספית מצד הדיירים. בתמורה לעבודות שייעשו כחלק מתמ"א 38 לחיזוק מבנים לרעידות אדמה היזם אמור לקבל זכויות להקים ארבע דירות חדשות על גג הבית.

ההסכמות בין הצדדי גובשו לכדי הסכם עליו סירב הנתבע, שרגא רוזנשטיין, לחתום. לטענת התובעים, בבניין ישנם ליקויים רבים והעבודות נועדו לשפר את ביטחונם במקרה של רעידת אדמה; כמו כן, העבודות עשויות להשביח את ערך דירתם.

רוזנשטיין הבהיר כי הוא אינו מבקש לסחוט כספים מהקבלן - סירובו הוא עקרוני, והוא אינו מעוניין לחתום על מסמך "המעביר את הבעלות על רכוש פרטי: קרי החלק היחסי על הגג בבניין הבית המשותף". כמו כן, טען כי הוא ומשפחתו אינם מוכנים להתגורר באתר בנייה למשך שנתיים, ולא ניתן לחייבם לעשות כן. לדעתו, השיפוץ יהיה כרוך בנזק לתכולת הדירות. הוא הצהיר עוד כי הוא יהיה מוכן לשלם את חלקו היחסי בחיזוק הבית כנגד רעידת אדמה, ובתנאי שלא יבנו מעל ראשו.

 

על פי החוק נקבע כי המפקח על רישום המקרקעין יהיה מוסמך לאשר את ביצוע העבודות חרף אי הסכמתם של חלק מבעלי הדירות, אם הוגשה תביעה על ידי שני שלישים מבעלי הדירות בבית, כפי שאכן קרה בסופו של דבר.

המפקחת דחתה את כל טענותיו של הנתבע. היא סברה כי ההגנה על הקניין של בעל דירה על דירתו אינה דומה להגנה על הקניין המשותף שלו ברכוש המשותף, קרי גג הבניין. במקרה שכזה יש לתת משקל נכבד יותר לאינטרס של כלל הדיירים. האינטרס הציבורי והחברתי, כתבה המפקחת, מחייב הגנה על זכויותיהם של יתר בעלי הדירות. אם אכן ייפגע הנתבע כתוצאה מפעולת החיזוק, הוא יהיה רשאי לקבל פיצוי בעתיד, אבל אין בכך כדי למנוע את ביצוע העבודות.

חיזוק הכרחי

המפקחת דחתה גם את טענתו של הנתבע כי אין הוא רוצה להתגורר "באתר בנייה" כלשונו. לפי היזם, העבודות שיהוו הפרעה בבניין אמורות להימשך כשמונה חודשים. לאחר מכן, אמורות להיבנות הדירות באמצעות מכשור הפועל מחוץ לבניין, באופן שיקטין את ההפרעה.

המפקחת סברה כי אין מנוס מביצוע עבודות חיזוק במקום לאחר שביקרה בבניין וראתה את מצבו וכן קיבלה לידיה הערכה של עיריית ראשון, שמצאה בו ליקויים רבים. גם הנתבע הסכים כי דרושות עבודות חיזוק לבית בכך שאמר כי הוא מוכן לשאת בחלק היחסי של העבודות האלה. המפקחת סברה כי עשויה להיגרם אי נוחות לנתבע ומשפחתו, אבל זו תיגרם להם בכל מקרה - בין אם החיזוק ייעשה במסגרת המוצעת או באמצעים אחרים. יחד עם זאת קבעה המפקחת כי מדובר באי נוחות זמנית בלבד, ואין בכך להצדיק את מניעת העבודות.

היזם ובעלי הדירות היו מוכנים להציע לנתבע דיור חלופי בסמיכות למקום מגוריו הנוכחי לתקופת העבודות, אך הנתבע סירב להצעה זו. "אני לא רוצה פרוטה. אני לא מוכן לגור במקום חלופי, וגם אם יאושרו העבודות, אני אשאר בבית", אמר.

המפקחת גם ביטלה את טענת הנתבע כי יש לבטל את הפרויקט עקב נזקים שייגרמו לתכולת דירתו כתוצאה מביצוע העבודות. היא הציעה לעקוף זאת באמצעות העברת הרכוש לאחסון לתקופת העבודות או לחלופין לבטח את תכולת הדירה.

המפקחת ציינה כי מצבו של הבית מחייב ממילא שיפוץ, שעלותו נחסכת מבעלי הדירות כתוצאה מפרויקט התמ"א. כמו כן, סביר להניח כי הפרויקט המתוכנן ישביח את ערכן של הדירות, וגם הנתבע ייהנה מכך. ההנחה כי ערך דירתו של הנתבע יעלה מקבלת משנה תוקף מהעובדה שעל פי ההסכם תוקם במקום מעלית, ממנה ייהנה גם הנתבע שגר בקומה השלישית.

לבסוף, המפקחת נעתרה לבקשת התביעה ואישרה את ביצוע העבודות בבניין המשותף חרף התנגדות הנתבע. היא השיתה על הנתבע גם את הוצאות ההליכים לרבות שכר טרחת עורך דין בסך של 4,000 שקל.

קרדיט: www.themarker.com

הבניין בראשון לציון
צילום: עופר וקנין